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不動產登記的若干問題
發布時間:2019年12月26日作者: 來源:大連日報
 

  

  惠民營商服務

  風險點提示:

  一房兩賣,

  誰應得到房屋所有權?

  張先生多年前購買了一套商品房,簽訂商品房買賣合同后一直未辦理合同登記備案。幾年后開發企業又將該房出售給秦女士,秦女士入住后隨即辦理了產權登記。張先生得知后,向人民法院對不動產登記機構提起訴訟。庭審中,登記機構認為,張先生購買房屋后沒有按規定進行合同登記備案,而秦女士登記手續齊全、程序合法,且在登記過程中沒有異議登記申請或司法查封的情況,法院最終駁回了起訴。張先生購買的房屋為什么沒有取得產權?損失應當向誰追償?

  提示:

  一套房屋多個買房人,依法登記的取得房屋所有權

  法律規定:

  《城市商品房預售管理辦法》第十條:“商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理備案手續。”《物權法》第九條:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”

  應當怎么辦:

  按照“一物一權”的原則,在一房多賣的情況下,最終只能有一個買受人能夠通過依法登記將債權轉化為物權。本案是一個典型的“一房多賣”案例,張先生雖然買房在前,但沒有按照相關規定申請辦理商品房備案,不具備排他性;秦女士雖然買房在后,但依法登記并實際占有房屋,合法取得物權。張先生應當依據最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》相關規定,向開發企業進行民事訴訟,追償購房款,并要求賠償其他相關損失。

  撰稿人:彭麗君

  風險點提示:

  汪先生和韓女士再婚后共同投資購買了一處房屋,產權登記在男方名下。一年后,汪先生因嗜賭成性被追債,便隱瞞再婚事實,利用幾年前與前妻的離婚證書將房屋擅自單獨出售。韓女士得知后,將汪先生和不動產登記機構告上了法庭,要求確認房屋買賣無效,恢復原產權登記狀態。

  提示:

  隱瞞真實情況或提供虛假材料申請登記應承擔法律責任

  法律規定:

  《物權法》第一百零六條第二款:“受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”《不動產登記暫行條例》第二十九條:“不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害,或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的,依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。”

  應當怎么辦:

  房屋雖然登記在汪先生名下,但卻是他和第二任妻子再婚后共同投資購買的,應屬夫妻共同所有。汪先生對房屋無完全的處分權,未經共有人同意單方出售房屋無疑是損害了共有人的合法權益。韓女士應當依據相關規定,依法向汪先生追償損失。汪先生提交虛假申請材料騙取登記,還應當承擔相應的法律責任。不動產登記機構可依據司法判決重新作出新的登記行為。

  撰稿人:彭麗君

  主辦單位:大連市自然資源事務服務中心

  承辦單位:大連市不動產登記中心(大連市房地產檔案館)

  咨詢電話:0411-83691066/83691099